ΒΒΚ - Τα ΝΕΑ ΜΑΣ

Το νομοσχέδιο προβλέπει τη διευθέτηση σε δυο φάσεις, διαχωρισμό οικοπέδων σε δύο κατηγορίες και λύση για τα «τυφλά», τήρηση όρων δόμησης με όρους και νέο μοντέλο ελέγχων
Ξεπαγώνει η εκτός σχεδίου η δόμηση με μεταβατική νομοθετική ρύθμιση που καλύπτει τα γήπεδα (οικόπεδα) τουλάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων και τα λεγόμενα «τυφλά» οικόπεδα. Το σχέδιο νόμου έχει «κλειδώσει» από το ΥΠΕΝ και προγραμματίζεται να κατατεθεί στη Βουλή από τη νέα χρονιά. Σύμφωνα με πληροφορίες, προκειμένου να ξεπαγώσουν οι αγοραπωλησίες επιλύεται μεταβατικά, και μόνο μέχρι την έκδοση προεδρικού διατάγματος (και σε κάθε περίπτωση όχι πέραν της καταληκτικής ημερομηνίας που είναι η 31η Δεκεμβρίου 2025), το ζήτημα της δόμησης των γηπέδων (οικοπέδων) στην εκτός σχεδίου περιοχή, που έχουν πρόσωπο σε μη αναγνωρισμένη ως κοινόχρηστη – κατά την έννοια της πολεοδομικής νομοθεσίας – οδό.
Προϋποθέσεις
Όπως λένε πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, η προαναφερόμενη μεταβατική ρύθμιση θέτει ειδικές προϋποθέσεις που συνδέονται με:
1ον) Εν πράγματι ύπαρξη οδού για την εξυπηρέτηση των ακινήτων που εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977.
2ον) Πλάτος οδού τουλάχιστον 3,5 μέτρων.
3ον) Πρόβλεψη περιβαλλοντικού ισοδυνάμου που θα κατατίθεται πριν από την έκδοση οικοδομικής άδειας σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων, και θα διατίθεται αποκλειστικά για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή, εντός των διοικητικών ορίων του δήμου στον οποίο βρίσκεται το οικόπεδο.
Κατά τις ίδιες πληροφορίες, μέχρι την έκδοση του προεδρικού διατάγματος, και υπό την επιφύλαξη τυχόν μεγαλύτερου ορίου αρτιότητας ή όρων και περιορισμών δόμησης που προβλέπονται από υπερκείμενο πολεοδομικό ή χωρικό σχεδιασμό, δύνανται να δομούνται γήπεδα εμβαδού τουλάχιστον 4.000 τ.μ., κείμενα εκτός ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων, ή εκτός ορίων νομίμως υφισταμένων οικισμών εφόσον:
Α) Δημιουργήθηκαν από τις 31.5.1985 μέχρι και τις 31.12.2003 και έχουν πρόσωπο ή εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους σε μήκος τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε οδό που:
1ον) εμφαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977, έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, 2ον) συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και 3ον) είτε αυτή να έχει διανοιχθεί με απόφαση κρατικού οργάνου είτε να είναι καταχωρημένη στα κτηματολογικά βιβλία με την ένδειξη «ΕΚ» (ειδική έκταση), είτε να έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας από αρμόδια για τη συντήρηση και βελτίωση των οδών αρχή ή οργανισμό, είτε να διέρχεται απ’ αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας.
Β) Δημιουργήθηκαν πριν από τις 31.5.1985 και έχουν πρόσωπο ή να εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους σε μήκος τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε:
1ον) οδό που εμφαίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977, έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, η οποία έχει διανοιχθεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε είναι καταχωρημένη στα κτηματολογικά βιβλία με την ένδειξη «ΕΚ» (ειδική έκταση), είτε έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας από αρμόδια για την συντήρηση και βελτίωση των οδών αρχή ή οργανισμό, είτε να διέρχεται απ’ αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας ή
2ον) νομίμως συστημένη δουλεία διόδου, υφιστάμενη προ του 1985, με πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, η οποία να συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών.
Η συνδρομή των προβλεπόμενων προϋποθέσεων θα αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο μέσο, και το σύνολο των σχετικών αποδεικτικών στοιχείων θα εισάγονται υποχρεωτικά κατά την αίτηση για προέγκριση ή βεβαίωση όρων δόμησης στο πληροφοριακό σύστημα «e-Αδειες» από τον διαχειριστή της αίτησης και θα γίνεται υποχρεωτικά αναφορά αυτών στη δήλωση του μηχανικού επί του οικείου τοπογραφικού διαγράμματος.
Πότε δεν απαιτείται η τήρηση των όρων
Επίσης, με βάση τον σχεδιασμό, δεν απαιτείται η τήρηση των προϋποθέσεων για τη δόμηση:
α) Γηπέδων που δημιουργήθηκαν πριν από τις31.5.1985γιατα οποία υφίστανται σε ισχύ προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών ή οικοδομικές άδειες ή αναθεωρήσεις αυτών που έχουν εκδοθεί προ της θέσης σε ισχύ του παρόντος. Οι προαναφερόμενες οικοδομικές άδειες και προεγκρίσεις δύνανται να αναθεωρούνται και μετά τη θέση σε ισχύ του παρόντος χωρίς απαίτηση τήρησης των ως άνω προϋποθέσεων.
β) Γηπέδων που δημιουργήθηκαν πριν από τις 31.5.1985 που αποτέλεσαν αντικείμενο δικαιοπραξιών με επαχθή αιτία, οι οποίες συνήφθησαν την τελευταία πενταετία πριν από τη δημοσίευση του παρόντος, και στη σχετική συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται ότι το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
γ) Των περιπτώσεων που έχει υποβληθεί εμπροθέσμως αίτημα (σ.σ.: κατά τα οριζόμενα στην παρ. 1 του άρθρου 40 του Ν. 4759/2020).
Το πλάτος της οδού
Δεν θα απαιτείται η τήρηση της προϋπόθεσης του πλάτους οδού για τη δόμηση γηπέδων που δημιουργήθηκαν από τις 31.5.1985 μέχρι και τις 31.12.2003 και αποτέλεσαν αντικείμενο δικαιοπραξιών με επαχθή αιτία, οι οποίες συνήφθησαν την τελευταία πενταετία πριν από τη δημοσίευση του παρόντος και στη σχετική συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται ότι το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
Περιβαλλοντικό τέλος
Για την έκδοση των οικοδομικών αδειών επιβάλλεται περιβαλλοντικό ισοδύναμο, το ύψος του οποίου καθορίζεται με κοινή απόφαση των υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Με την ίδια απόφαση καθορίζονται η διαδικασία καταβολής του ως άνω ισοδυνάμου, ο τρόπος εκταμίευσης για τη χρηματοδότηση των δράσεων των δήμων και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια της παρούσας παραγράφου. Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο κατατίθεται πριν από την έκδοση της οικοδομικής αδείας σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων ως παρακαταθήκη προς όφελος του Πρασίνου Ταμείου, η οποία θα ενεργοποιείται αποκλειστικά για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή, εντός των διοικητικών ορίων του δήμου στον οποίο βρίσκεται το γήπεδο.
Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Στο σχέδιο νόμου για την «Πολεοδομική Μεταρρύθμιση», αναφέρεται, μεταξύ άλλων, πως τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θα καλύψουν συνολικά 800 Δημοτικές Ενότητες σε όλη την Ελλάδα. Μέσω αυτών, θα θεσμοθετηθούν: χρήσεις γης, όροι δόμησης, κανονισμοί και περιορισμοί, κατοικημένες περιοχές, περιοχές προστασίας, περιοχές ειδικών αστικών κέντρων, οδικές υποδομές, μεταφορέα, κατασκευές και περιβαλλοντικά δίκτυα, αλλά και μέτρα για την καταπολέμηση της κλιματικής αλλαγής.
Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή
ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΝΕΡΓΟΠΟΙΗΣΗ αυτού του «πολεοδομικού εργαλείου» θα ληφθεί υπόψη ο βαθμός αστικής ανάπτυξης, η θέση/φυσιογνωμία και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της περιοχής καθώς και η οικιστική πυκνότητα/ βαθμός κορεσμού κ.ά. Μέσω των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης καθίσταται, μεταξύ άλλων, εφικτή η δημιουργία κοινόχρηστων χώρων σε πυκνοδομημένες πόλεις με μικρό κόστος, αλλά και η αποδέσμευση των ιδιοκτητών απαλλοτριωμένων οικοπέδων ή διατηρητέων κτιρίων ή οικοπέδων που υπόκεινται σε περιορισμούς λόγω των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών τους (π.χ. ιστορικά κέντρα).
Οριοθετήσεις οικισμών
Το σχέδιο νόμου προβλέπει ακόμη Ειδικές Πολεοδομικές Μελέτες που θεσμοθετούν τα όρια σε οικισμούς προϋφισταμένους του 1923, καθώς και σε νομίμως υφιστάμενους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων. Κι αυτό γίνεται επειδή μεγάλο ποσοστό των οικισμών δεν έχουν όρια ή έχουν ακυρωθεί (τα όρια από το Συμβούλιο της Επικρατείας όπως συνέβη για παράδειγμα σε Ρέθυμνο και Πήλιο).
Χαρακτηρισμοί οδών
Το σχέδιο νόμου προβλέπει ακόμη τον χαρακτηρισμό του δημοτικού οδικού δικτύου είτε αυτοτελώς είτε μέσω ΤΠΣ ή ΕΠΣ. Γιατί θα γίνεται αυτό; Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, η νομολογία του ΣτΕ ανέτρεψε τη νομοθεσία καθορισμού προϋποθέσεων κατασκευής κτιρίων σε εκτός σχεδίου περιοχές (κυρίως εκείνες που σχετίζονται με την υποχρέωση ενός οικοπέδου να έχουν «πρόσωπο» σε έναν επίσημα χαρακτηρισμένο δρόμο). Πάρα πολλές ιδιοκτησίες σε εκτός σχεδίου περιοχές, ακόμη και σημαντικού μεγέθους, έχουν καταστεί ακατάλληλες για δόμηση, παρά την πρόσβαση σε μη χαρακτηρισμένο δρόμο. Το θέμα αυτό αφορά: α) αδόμητες ιδιοκτησίες στις οποίες είχαν προγραμματιστεί σημαντικές επενδύσεις και β) τον εκσυγχρονισμό ή την επέκταση των υπαρχουσών επενδύσεων, κυρίως στον τουριστικό τομέα.
Μπλόκο σε νέα αυθαίρετα και τακτοποιήσεις
Ο σχεδιασμός προβλέπει επανεξέταση της – υπό ειδικές προϋποθέσεις και με την υποχρέωση ορισμού ελεγκτή – δυνατότητας υπαγωγής αυθαιρέτων μόνο εάν αυτά δημιουργήθηκαν πριν από τις 28.7.2011, καθώς, όπως αναφέρεται, δεν πρόκειται για νέα αυθαίρετα και προκειμένου να μη δημιουργηθούν αδιέξοδα εν όψει της έντασης εφεξής των ελέγχων και του γεγονότος ύπαρξης κτιρίων που εξυπηρετούν σκοπούς δημοσίου συμφέροντος με αυθαιρεσίες σε ποσοστό άνω του 40% πριν από τις 28.7.2011.
Νέο σύστημα για τους ελέγχους των αυθαιρέτων
ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ της αυθαίρετης δόμησης προβλέπονται τα εξής:
• Καθορίζεται σαφές πεδίο αρμοδιότητας για κάθε υπηρεσία του Δημοσίου που εμπλέκεται με την αυθαίρετη δόμηση (Επιθεωρητές, Κτηματική Υπηρεσία, Λιμενικό, Δασαρχεία κ.λπ.).
• Θεσμοθετείται σύστημα πλήρους παρακολούθησης του δομημένου περιβάλλοντος, διαδικασία εντοπισμού και καταγραφής της αυθαίρετης δόμησης με σύγχρονα τεχνολογικά μέσα (δορυφόρους, drones, τεχνητή νοημοσύνη κ.λπ.), διασύνδεση συστήματος με το E-adeies και πλατφόρμα καταγγελιών.
• Περιγράφεται η διαδικασία των αυτοψιών από μεικτά κλιμάκια των αρμόδιων υπηρεσιών ακολουθώντας το μοντέλο της Μυκόνου του περασμένου καλοκαιριού.
• Καθορίζονται ο τρόπος, η χρηματοδότηση και η μεταφορά αρμοδιοτήτων για τις κατεδαφίσεις στην Κεντρική Διοίκηση από τις Αποκεντρωμένες Διοικήσεις.
• Κατεδαφίζονται κατά προτεραιότητα οι πρόσφατες αυθαίρετες κατασκευές που έχουν ανεγερθεί τα τελευταία χρόνια με αφετηρία το 2022 και προς τα πίσω.
• Κατεδαφίζεται το σύνολο των αυθαιρέτων με τελεσίδικα πρωτόκολλα κατεδάφισης κάθε προηγούμενης χρονιάς και τουλάχιστον αριθμός αυθαιρέτων που αντιστοιχούν σε έναν ακόμα χρόνο με πολεοδομικά και περιβαλλοντικά κριτήρια.
• Αυξάνονται οι κυρώσεις και τα πρόστιμα για τους διοικούμενους που κατασκευάζουν αυθαίρετα.